Analyse du marché immoblier à Strasbourg dans l'ancien

Neudorf, le 24 Mars 2005

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REVISION

V1.01 du 28/05/2005 corrections orthographe/grammaire (merci à Raphael Grosse)

V1.00 du 24/03/2005 version initial

Afin de vous aider à prendre des décisions lors de vos achats de biens immobiliers , nous avons décidé d'alimenter une rubrique régulière sur les prix du marché dans l'ancien à Strasbourg.

La rubrique que nous vous proposons aujourd'hui est destinée tout d'abord à faire un tour d'horizon de certains quartiers de Strasbourg, et de leur évolution durant ces trois dernières années.

Malgré la forte hausse, nous allons vous montrer qu'il est encore possible aujourd'hui de faire d'excellentes affaires à Strasbourg !

Encore faut-il pour cela chercher là ou tout le monde ne cherche pas encore, c'est ce que nous allons essayer de vous montrer dans cette rubrique...

Nous espérons que cette nouvelle rubrique vous donnera entière satisfaction.

N'hésiter pas à nous contacter par email fabien.romary@partenaireimmo.com ou à consulter notre site www.pia.com.fr

IMPORTANT:

Les prix au mètre carré sont évalués en fonction de moyenne effectuées sur les transactions significatives que nous avons pu constater, frais d'agence inclus (le cas échéant).

NEUDORF

1. Etat du marché

Notre agence étant située à Neudorf, c'est tout naturellement que nous allons vous donner des conseils sur ce quartier. Depuis le printemps 2003, Neudorf bénéficie d'une valorisation importante.

Les raisons principales sont:

• projets du tram, même si ceux ci sont actuellement dans un flou total

• proximité du centre ville, sans discontinuité, c'est d'autant plus vrai depuis que la place de l'étoile a été aménagée en « parc de l'étoile »

• proximité de l'Esplanade, ce qui a attiré de nombreux investisseurs, notamment grâce aux projets autour du pont Churchill

Le centre est constitué d'immeubles de 1900 et 1930, avec de très belles rues bourgeoises comme la rue Jules Rathgeber.

Le quartier Saint Urbain est « coincé » entre la route du Rhin et l'Avenue Jean Jaurès, il subsiste encore quelques maisons alsaciennes. Plusieurs constructions récentes (1990-2000).

Le secteur Schluthfeld est principalement composé de maisons et immeubles 1900 et 1930.

Le secteur Orbey-Soultz est composé principalement d'immeubles années 1960-1970 (attention aux charges).

Le secteur de la Musau est composé d'immeubles de 1970 (cité Ampère) et 1980 (rue Rimbach).

Evolution des prix au mètre carré dans l'ancien en trois ans

	Centre - Saint Urbain	Schluthfeld	Orbey-Soultz	Musau
Appartement à rafraîchir (nécessitant quelques travaux)
01/01/2002	1 300 €	1 200 €	1 200 €	1 000 €
01/04/2005	1 900 €	1 700 €	1 500 €	1 400 €
Appartement rénové (bon état général)
01/01/2002	1 400 €	1 300 €	1 300 €	1 100 €
01/04/2005	2 200 €	1 900 €	1 600 €	1 500 €

2) Evolution du marché - opportunités

Les transactions restent soutenues, à des tarifs élevés. Néanmoins ils restent quelques opportunités, notamment dans le secteur du Schluthfeld (à proximité du tram).

Le secteur Orbey-Rue de Soultz n'est pas non plus à négliger, en raison de la proximité avec les futures stations de tram. Les prix restent accessibles pour des appartements de trois ou quatre pièces. La proximité avec le parc du Kurgaten est également un atout. Les populations installées sont en train de changer et de nombreuses transactions sont effectuées dans ce secteur. Le ravalement d'un immeuble augmente considérablement sa valorisation.

CRONENBOURG

1. Etat du marché

Cronenbourg est le « quartier ouest » préféré des Strasbourgeois. Notamment en raison de la proximité du tram. Les prix restent accessibles, néanmoins les prix montent assez rapidement.

La réputation du quartier à longtemps été associée à la « cité nucléaire ». Heureusement les mentalités sont en train de changer.

Le centre bénéficie d'immeubles années 1900 et 1930, ainsi que quelques constructions modernes 1970 et 1980 principalement.

Saint Antoine est constitué principalement d'immeubles des années 1960. Les maisons du quartier étaient destinées à l'origine aux ouvriers de l'usine Cronenbourg.

Saint Florent commence à être (re)découvert pour son cadre de verdure et sa faible densité de population. Il y a de nombreuses maisons de qualité des années 1930.

Evolution des prix au mètre carré dans l'ancien en trois ans

	Centre	Saint Antoine	Saint Florent
Appartement à rafraîchir (nécessitant quelques travaux)
01/01/2002	1 200 €	1 000 €	1 100 €
01/04/2005	1 600 €	1 500 €	1 900 €
Appartement rénové (bon état général)
01/01/2002	1 300 €	1 200 €	1 200 €
01/04/2005	1 700 €	1 600 €	2 000 €

2) Evolution du marché - opportunités

Au centre, il y a encore de nombreuses affaires à faire. La proximité avec la gare et les halles est intéressante. Le tram est vraiment un atout. Les tarifs pratiqués restent extrêmement intéressants si l'on souhaite s'installer proche du centre ville, avec les avantages d'un stationnement aisé.

Le secteur de Saint Antoine présente également de nombreuses opportunités. Les tarifs sont encore faibles pour une qualité de vie proche du secteur Orbey-Soultz à Neudorf. Présence de nombreux espaces verts.

Les prix du secteur Saint Florent, notamment autour de la place Saint Florent, sont élevés en raison de la rareté des biens mis en vente. La proximité immédiate du tram intéresse les investisseurs.

L'installation de la nouvelle patinoire devrait encore accentuer l'intérêt des Strasbourgeois pour ce faubourg.

CENTRE VILLE

1. Etat du marché

L'île insulaire de Strasbourg intéresse d'abord les investisseurs, avides de petite surface, ce qui a pour conséquence de limiter l'augmentation des prix pratiqués. Les grandes surfaces sont assez peu recherchées, en raison des possibilités limitées de stationnement Les biens y sont assez hétérogènes, du 16éme siècle jusqu'au plus contemporains, en passant par le début 20éme.

La petite France dispose également de nombreuses petite surfaces. Les prix y sont certainement les plus élevés de la capitale alsacienne. Les raisons principales sont :

• proximité des facs (ENA, médecine, architecture)

• présence de nombreuses petites surfaces (pied à terre, investissements locatifs)

• secteur très touristique

Le secteur Vosges bénéficie d'un habitat de grande qualité avec de nombreux immeubles du début 20éme. La proximité du tram et du centre ville sont également d'excellents atouts. Les problèmes majeurs sont la circulation importante et les difficultés de stationnements (en raison de l'absence de parking dans les immeubles).

Le secteur Gare bénéficie des mêmes atouts et inconvénients que le secteur Vosges, cependant les immeubles sont en moins bon état et le parc locatif y est encore important.

Evolution des prix au mètre carré dans l'ancien en trois ans

	Ile insulaire	Petite France	Vosges	Gare
Appartement à rafraîchir (nécessitant quelques travaux)
01/01/2002	1 700 €	1 800 €	1 400 €	1 000 €
01/04/2005	2 300 €	2 800 €	2 000 €	1 600 €
Appartement rénové (bon état général)
01/01/2002	1 900 €	2 000 €	1 500 €	1 200 €
01/04/2005	2 500 €	3 400 €	2 200 €	1 900 €

2. Evolution du marché – opportunités

L'île insulaire bénéficie de peu de transactions. Les prix évoluent de façon limités.

La petite France a vu ses tarifs exploser. A ces tarifs, le secteur se limite aux transactions pour des pieds à terre ou des parents qui investissent pour les études des enfants.

Le secteur Vosges est encore intéressant si l'on n'a pas besoin de deux voitures. Les appartements sont de très bonnes qualités et les prix encore abordables vu la proximité avec le centre ville.

Le secteur gare recèle encore de nombreuses opportunités, notamment avec l'arrivée du TGV. Récemment plusieurs immeubles ont été ravalés, ce qui témoigne de l'évolution du quartier.

KOENIGSHOFFEN

1) Etat du marché

Koenigshoffen remonte progressivement dans l'estime des Strasbourgeois. Les prix y sont encore très bas, ce qui laisse la place à de nombreuses opportunités.

Le centre bénéficie de quelques immeubles années 1900 et 1930, ainsi que de nombreuses constructions modernes 1960 et 1970.

Le secteur Saint Joseph est constitué de quelques immeubles de 1900 gâchés par la proximité du foyer Sonacotra (dont les craintes ne sont pas forcément justifiées).

Le secteur Saint Galles est constitué principalement d'immeubles des années 1930 de qualité.

Le secteur Poterie est un secteur récent constitué d'immeubles résidentiels 1980 à 2000.

Le secteur du Creps est quasiment constitué uniquement de maisons des années 1930 (c'est un peu l'équivalent de Saint Florent à Cronenbourg).

Le quartier a souffert d'une urbanisation intensive qui a eu des effets négatifs sur les migrations de population.

Evolution des prix au mètre carré dans l'ancien en trois ans

	Centre	Saint Joseph	Saint Galles	Creps	Poterie
Appartement à rafraîchir (nécessitant quelques travaux)
01/01/2002	1 000 €	1 200 €	1 200 €	1 300 €	1 100 €
01/04/2005	1 500 €	1 600 €	1 600 €	1 900 €	1 500 €
Appartement rénové (bon état général)
01/01/2002	1 100 €	1 300 €	1 300 €	1 400 €	1 300 €
01/04/2005	1 700 €	1 800 €	1 800 €	2 100 €	1 700 €

2) Evolution du marché – opportunités

Il existe encore de nombreuses opportunités à Koenigshoffen, dans quasiment tous les secteurs.

Le secteur Poterie est le plus incertain en raison de ses immeubles trop récents (dont on ne connaît pas la résistance au temps) et la proximité avec Hautepierre.

Koenigshoffen, tout comme Cronenbourg, sont certainement les meilleurs quartiers proche de Strasbourg pour se loger à moindre frais, dans des logements de qualités. Il y a très peu de risque de perdre de l'argent sur l'avenir.

NEUHOF

1) Etat du marché

Longtemps considéré comme la brebis galeuse avec Hautepierre, le quartier du Neuhof est en train de changer.

Plusieurs raisons à cela:

• le quartier fait partie du grand projet de ville: l'état, la région et la ville donnent de nouveaux moyens au quartier

• les extensions du tram sont prévues pour arriver au centre du quartier

• la parc immobilier existant est dans son ensemble de bonne qualité

• de nombreux immeubles, notamment la cité-jardin du Stockfeld ont été entièrement rénovés

• les Strasbourgeois (re)découvrent la forêt du Neuhof

• la création du pont Pflimlin au sud de Strasbourg a diminué la circulation sur la route d'Altenheim

Le centre bénéficie de nombreux immeubles et maisons des années 1930, ainsi que quelques immeubles modernes 1960 et 1970.

Le secteur Ganzau est constitué d'un habitat de qualité des années 1930, ainsi que de nombreuses maisons des années 1970, 1980. Le secteur possède également plusieurs constructions récentes 1990 et 2000 de standing.

Le secteur Stockfeld est constitué de la cité jardin du même nom, construite en 1910, pour reloger les anciennes populations de la grande percée de Strasbourg (rue du 22 novembre). Aujourd'hui ces petites maisons servent encore d'habitat social.

La réputation du Neuhof a été fondée uniquement sur sa grande cité, à l'entrée du quartier, réputé pour les voitures brûlées. Cependant en s'intéressant un peu au quartier on se rend compte que le Neuhof village a bien une âme!

Evolution des prix au mètre carré dans l'ancien en trois ans

	Centre	Ganzau	Stockfeld
Appartement à rafraîchir (nécessitant quelques travaux)
01/01/2002	800 €	1 200 €	-
01/04/2005	1 500 €	1 700 €	-
Appartement rénové (bon état général)
01/01/2002	1 200 €	1 300 €	-
01/04/2005	1 750 €	1 900 €	-

2. Evolution du marché – opportunités

Le Neuhof a tous les facteurs pour devenir un quartier d'avenir. Aujourd'hui le Neuhof est dans une configuration identique à Neudorf durant l'année 2002. Les Strasbourgeois commencent tout doucement à s'y intéresser.

L'un des arguments négatifs qui revient souvent, c'est le manque d'accès au quartier. Cette argument est d'ailleurs le même que pour la Robertsau, qui pourtant est très demandé et autrement valorisé ! Il faut savoir que plusieurs actions concrètent sont en cours pour améliorer l'accès:

• la liaison canonnière Orbey, qui est une bonne chose pour les échanges entre les deux quartiers

• une nouvelle liaison Illkirch-Neuhof

Le quartier du Neuhof est une valeur sûr, et représente un quartier de choix pour s'installer dans de bonnes conditions à des tarifs largement inférieurs à Neudorf. Si en plus vous travaillez au sud de Strasbourg, il n'y a pas beaucoup à hésiter!

Dans quelques années le Neuhof devrait avoir changé totalement de visage, notamment en raison des importantes réserves foncières. Ce quartier longtemps délaissé devrait enfin retrouver sa véritable place: une ambiance de village, avec de la verdure, un urbanisme de qualité, une densité de population raisonnable, des commerces de proximités et un stationnement aisé. Ces qualités presque idéales, ne vous rappelle-t-elle pas un quartier pas si éloigné ?

CONCLUSION

Ce petit tour d'horizon vous aura je l'espère fait découvrir une nouvelle vision du marché Strasbourgeois. Alors que tout le monde cris que tout est devenu trop cher, je reste persuadé qu'il est tout à fait possible de se loger dans de bonne condition, à proximité de son lieu de travail, des écoles et des commerces.

Mais alors pourquoi cet aveuglement ? Tout simplement parce que comme dans de nombreux domaines, tout le monde regarde en même temps, dans la même direction. Pour anticiper le marché, il faut faire des choix ambitieux, en avance sur son temps. Certains investisseurs l'ont bien compris. Mais cela ne représente pas la majorité, et de nombreuses personnes sont lassées de devoir prendre des biens plus petits, ou ne correspondant pas à leurs critères de recherche.

Certains paramètres sont et seront toujours incompatibles, alors pourquoi insister ? Un garage au centre ville, c'est quasiment introuvable, et quand ça l'est, c'est hors de prix. Une terrasse dans l'ancien, au Neudorf, il n'y en a quasiment pas, inutile de chercher la perle rare, ou alors on ne fait plus que ça.

En résumé, pour faire une bonne affaire, nous vous conseillons d'investir dans les secteurs suivants, en fonction de vos critères (ascenseur, garage, superficie, balcon/terrasse, année de construction....), et de votre budget :

NEUDORF: Schultfeld, Orbey-Soultz

CRONENBOURG: Centre, Saint Antoine, Saint Florent : partout sauf cité

KOENIGSHOFFEN: Centre, Saint Joseph, Saint Galles, Creps

CENTRE VILLE: Vosges et surtout Gare

NEUHOF: Centre, Ganzau, Stockfeld : partout sauf cité

Le site www.archi-strasbourg.org peut vous donner un aperçu rapide du style des immeubles que vous trouverez dans ces quartiers. Cet aperçu est loin d'être exhaustif, mais il vous encouragera peut être à en savoir davantage, et pourquoi pas à visiter des biens là où vous n'aviez pas prévu d'aller... C'est tout le bien que nous vous souhaitons.

Nous espérons que ce petit guide pratique vous aidera dans vos recherches futures. En tout cas, c'est avec plaisir que nous pourrons vous aider dans vos recherches.

Romary Fabien

Gérant

email:fabien.romary@partenaireimmo.com

web: www.pia.com.fr

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